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三年后要收房产税？有人盼房价跌，有人怕交不起税，你怎么看？2017/12/21 8:57:14

三年后要收房产税？有人盼房价跌，有人怕交不起税，你怎么看？ 原创 大猫财经 2017-12-20 16:56:46       
    猫哥的朋友圈又被刷屏了。 
    因为房地产税。 
    事情起因是这样的。今天《人民日报》第七版（理论版）刊发了财政部部长肖捷的一篇文章，提为《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》。一篇很好的文章，值得细细体会。 
    但有意思的是，所有人都只注意到了这一小段：“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。” 
    以及这句“全面落实税收法定原则。按照党中央审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求，新开征税种，一律由法律进行规范；将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范，同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务。” 
    于是大家就根据上下文得出结论：2020年就要开征房地产税了。 
    然后就是讨论房价会不会因此暴跌，手里有多套房子的人会不会因此抛售，到2020年买房能不能捡到大便宜。 
    总之，炸锅了。 
    01 
    房地产税、房产税一字之差，差别还是蛮大的 
    1 
    房地产税 
    我们可以看作是关于房地产取得-流转-保有三个环节的税总和。各国对房地产的税收课征一般是在这三个环节： 
    ❶ 其中取得环节包括房地产用地取得、房地产开发等； 
    ❷ 流转主要指房地产转让、赠与、继承等； 
    ❸ 保有指持续地持有房地产的产权。 
    三环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证。在不同的国家、地区其名称不尽相同，有的称“物业税” “不动产税”或“房地产税”。 
    2 
    房产税 
    狭义的房产税是“个人住房房产税”，是在上述3个环节里的“保有”，是对个人住房的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源。 
    前者范围很广，具体的税种很多；后者就是大家最关心的——自己手里的房要不要交税，要交多少税。 
    从字面上看，肖部长所说的“房地产税”更加侧重的是针对房子保有环节所征收的税种，就是向手里有房的人征收。如果开征的话，工商业房地产和个人住房都要交，按照“评估值”征收，同时“适当降低建设、交易环节税费负担”。 
    减少建设、交易环节的税，增加持有房子的税。也就是降低“取得、流转”的税，增加“保有”的税。 
    这对手里有多套房子的人来说，并不是什么好消息。 
    但具体影响，还是要等到征税方案出台和通过时候，才能知道。比如“评估值”如何确定？税率多少？唯一自住房要不要征收？是人均超过多少平米才征收，还是一视同仁？不同省市的税率是否相同？ 
    猫哥研究了下，税种应该是在中央统一安排下，地方有更多自主权的税种。很难做到全国一模一样。因为北京一套房的价钱和黑龙江鸡西市的肯定不一样，北京一般家庭人均30平米可能就不错了，可一些三四线城市可能手里有3、4套房。 
    所以，在官方没有更多消息的情况下，大家猜也是瞎猜。 
    要知道，房地产税的税制改革已经进行了十几年，从肖部长还是副部长时候就说“已成定局”： 
     
    随着时光流逝，渐渐的人们就混淆了“房地产税”和“房产税”的区别。直到2010年重庆、上海陆续开征针对部分房产的房产税才算是真正落地试点。 
    到了谢旭人部长时代，就说要逐步推开： 
     
    猫哥要插一句话：每任财政部部长都会就税制改革问题在权威媒体的“理论版”发表文章，内容广泛，房地产税一般只是其中一个小节。 
    但也是外界最关注的。 
    猫哥检索了下，对个人住房开征房产税的改革主要是针对1986年由国务院颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，改革的主要方向是扩大房产税的征税范围，由原来对城镇经营性房屋和出租房屋征税扩大到对居民居住的个人住宅也要征税，其次对住宅房产税的计税依据、税率、减免税，征收方法等进行改革。 
    这项改革是“十二五规划”中财税体制改革中的一项重要内容。现在已经“十三五”了 。 
    很多人说“房地产税是房地产市场长效机制的一部分”，其实，从上面这个“新闻”可知，12年前就“成定局”的税种，说了十几年了，现在加快了落实速度。 
    原因很可能还是“房子是用来住的，不是用来炒的。” 
    02 
    房产税真正什么时候出台？ 
    根据肖部长的文章，房地产税里的“房产税”可能是在2019年完成立法程序，2020年“完成改革任务”。 
    今年年初，国土部表示：“今年要巩固不动产统一登记工作成果，力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台，全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四统一。” 
    国土部表示，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。 
    一直有人说，房产税未能全面开征的原因是“搞不清楚人们手里有多少套房”，所以一直有人认为，不动产登记信息实现全国联网、部分人可查询等功能，这将是开征房产税最重要的前提之一。 
    不过，国土部不动产登记中心市场监测处处长卢静认为，不动产统一登记制度实际上是在鼓励和保护人们持有产业，其制度设计的初衷并未与开征房地产税相挂钩，更不是为了征收房地产税。“虽然不动产统一登记客观上有利于摸清房地产家底，为房地产税的出台奠定更为扎实的基础，但是不动产统一登记并不是开征房地产税的必要环节和条件。” 
    那么，在时间节点上，房产税开征的信号是什么呢？ 
    让我们听听任志强怎么说。在之前的一次采访里，任志强说： 
    中国有没有房产税？有，1951年的时候，内政部下达了一个实行房产税的命令，这个命令到文革以后，到1986年又重新做了一次修改，就是现在执行的暂行条例（《中华人民共和国房产税暂行条例》）。 
    根据暂行条例，是对居民住房免征房产税，而不是说中国没有房地产税，只是对住宅部分，不用收。 
    因为从 1951年起，对非住宅部分的房产税做了四次剥离。 
    第一次剥离大概是1954-1956年期间，有了工商税，这个之前是没有工商税的，工商税是从房地产税中剥离出来的一种税； 
    第二个剥离是教育附加和城市维护事业税，也是从原有的房地产税中剥离出来的； 
    第三个是我们后来增加的土地使用税以及耕地占用费，这两项也是。 
    换句话说，要想实行房产税，最少应该把从过去房地产税中剥离出来的 4-5种税先取消，为什么物业费不叫房地产税，就是想回避过去从房地产税中剥离出来的好几个税种。 
    因此大家不用关心房地产税什么时候出台，只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消，那边取消了这边就要收了，那边如果不取消， 再怎么吵吵房地产税也出不了台。 
    03 
    房地产税能降房价吗？ 
    相信大家关心房产税，也不是想看看国家收了多少税，而是想知道，房产税能不能降房价。 
    猫哥说了不算，就看看大咖们怎么说： 
    原国家税务总局副局长许善达： 
    那么多有房产税的国家，没有一个经济体或者国家是因为征了房产税房价就能够抑制住。 
    胡祖六和哈继铭这两个曾在国际组织工作的专家的研究结果表明： 
    没有一个国家或者经济体是靠房产税能够把住房价格抑制住的。上海、重庆都收了房产税，上海房价上涨，重庆房价上涨，也没有比别的地方涨的就小了。中国的经验和国外的经验已经证明了房产税没有抑制房价的功能。不能期望房产税在这方面发挥多大作用。 
    任志强： 
    美国的房地产税最高的是纽约，大概6％，911之前大概 2％不到，因为911 提到了4％，后来又提到了6％，但是纽约房价也是美国最高的，从美国开始征收房地产税，如果房价指数为100的话，现在大概是312，房产税对抑制房价没有任何作用。 
    几位大佬都说不能降房价。但也有人不完全同意，比如： 
    易居研究院智库中心研究总监严跃进就认为： 
    “对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期。能够对房价上涨起到一定的抑制作用，征税背后,势必会对各类需求进行管制，这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少，相应地房价上涨的压力也会减少。” 
    04 
    要交税了，你会买哪里的房子？ 
    说实在的，关于房子和房价，猫哥已经说了很多。每次看到“要变天了！”、“惊爆”等之类的标题都很无语。但毕竟，房子基本上是一个家庭最重要最大的资产配置了，什么时候买，在哪买，要投资的话在哪买都是大热点话题。 
    所以房地产税新闻一出，又是各种“变天”标题了。 
    尤其是在北上广深的朋友，买房了的担心要贬值了要被套牢了，没买的可能窃喜准备什么时候“抄底”。中国人爱房子是爱得深沉。基本每轮政策出台了，大家首先想到的就是——房子。 
    如此爱房子爱得深沉的民族，真是源源不断的潜在购买力。 
    其实，最近对北京影响最大的还是今年供地规模是去年的7倍，未来两三年，总共将有6-7万套新房入市。不过其中多数是共有产权房、限价房、公租房。 
    也属于对过去供地不足的“补库存”，因为北京现在新房的库存已经不足。 
    那么，未来房地产的大趋势是什么呢？如果全国普遍开征税，哪里的房子最保值？ 
    让我们继续看看许善达在接受凤凰财经的专访时怎么说： 
    许善达：房产税没有（降房价）这功能，如果有这功能，那上海也应该房价不涨。我觉得房价涨不涨，一线城市，最主要的在于供给。 
    中国跟发达国家有一个区别。发达国家不同城市，不同地方政府的收入是比较均等化的。因此这些政府提供的公共服务均等化程度相对是比较好的。所以你看像美国、欧洲的城市可以用星罗棋布来反映，特别大的公司比如可口可乐在一个镇上，大众汽车公司也是大公司在朗堡，一个镇上。它为什么不到首都去？为什么不到一个大城市？因为它的公共服务水平是比较均等的。 
    中国的情况跟欧洲和美国发达国家来比有一个特别大的区别，就中国不同层级的政府的财政资源差别特别大。因此，越上层的政府，它的财政资源越雄厚，因此它能够提供更好的公共服务。而基层的政府，小的城市甚至是县城、镇没有那么多公共财政资源，它不能提供那么好的公共服务。 
    在中国这样一个格局没有重大改变之前，随着中国经济发展，人们的收入就要提高，人们的收入提高以后，人们一定要追求更好的公共服务。比如山西小煤矿的煤矿主，挖煤赚了钱他在北京买房子，为什么呢？老人看病，在北京条件好，在山西那个村、那个乡、那个县甚至太原市里面，都不如北京看病条件好。小孩念书他愿意在北京念书。包括一些文化，很多的公共服务，他以前没有钱没有办法，现在实际上在困难的基层，村里面，乡里面，还住着很多人，他们不是不想享受这个好的公共服务，他没有钱。 
    但是他一旦有了钱，他就要追求更好的公共服务，因为公共服务嘛，医院，我也可以去看，你也可以去看，但你在那个村里面，你想看你没有那个医院。所以这样的一种格局就会造成中国随着经济发展，随着人们收入提高，就整个咱说相对收入高的群体，就有一个从基层向上层政府范围流动的一个趋势。所以这个是中国特色，所以我觉得这一点在我们的公共服务均等化没有重大改进之前，这个趋势是不会改变的。 
    因此，北京也好，上海也好，包括一些二线城市，为什么2015年底说房地产要去库存，那时候还没有提什么一二三四线城市，就是说房地产行业要去库存。到了2016年再说去库存，提法就有变化了，一二线城市没有去库存的问题，要增加土地供给量。 
    而去库存主要是三四线城市。为什么呢？因为我认为一二线城市永远不会供给量过剩，不存在库存多了卖不掉这个问题，除非中国经济崩溃，人们钱都没了，造成那样一种格局。但那种格局是不会出现的，中国不管增长速度快慢，一定是一个往上走的趋势。 
    所以我觉得这个趋势还是继续这么走的话，那怎么可能出现一二线城市房价（一直）下降呢？ 
    很可能，如果税收的太重，人们就会抛掉人口净流入少乃至净流出地方的房子，转而持有“核心城市”的房产，毕竟这些城市的房子不愁没有人来接。 
     
    但不管怎么样，好好挣钱吧，不然，即使有抄底的机会，你没钱，一样只能是看看。